Квартира в Москве и работа в столице. А есть ли альтернатива?
Москва всегда являлась центром притяжения для людей со всей России. Эксцентричная фраза из известного кинофильма — «Все в Москву лезут, будто она резиновая!» — наилучшим образом характеризовала демографическую ситуацию в столице как в советское, так и в постсоветское время.
Подтверждением тому служат и статистические исследования. Согласно им, к 2010 году число москвичей, родившихся в столице, составляло всего лишь 53% от общего населения Москвы. А число москвичей в четвертом поколении (т.е. чьи прадеды уже жили в столице) составляет всего 180 тысяч из 12-миллионого населения мегаполиса.
Слабое развитие экономик в регионах России, отсутствие достойных рабочих мест только ускоряет эту тенденцию. Сегодня многие жители Урала, Сибири, Кавказа и других районов мечтают иметь квартиру и работу в Москве.
А есть ли альтернатива? Да она есть, и более выгодная во всех отношениях — это пригороды столицы. В этой статье мы покажем почему…
Москва vs Подмосковье: кто кого?
Еще лет 15-20 назад исход этого боя был очевиден — столица с большим отрывом побеждала любой из своих пригородов практически по всем показателям: начиная от зарплат и заканчивая благоустроенностью.
Тенденция сменилась где-то в 2005-2007 годах, когда в Московской области начался настоящий бум строительства: от жилых микрорайонов до коттеджных поселков, а вместе с ними и инфраструктуры: дорог, школ, парков, торговых центров и т. д.
Жителям пригородов стало больше не нужно ездить в Москву, так как рядом с их домами стали тоже появляться рабочие места. Постепенно города ближнего Подмосковья стали новым центром притяжения внутрироссийской миграции.
Причин тому несколько, но основных две:
- По уровню развития коммунальной и социальной инфраструктуры ближайшие к столице города МО практически догнали московские спальные районы. В этом отношении города, находящиеся рядом со МКАД, ничем не уступают отдаленным столичным микрорайонам (Новокосино, Митино и т.д.);
- Уход на подмосковный рынок покупателей не только эконом-сегмента, но и элитного класса жилья.
Первая категория вытеснялась с московского рынка вследствие роста цен на столичное жилье Так, с 2000 по 2010 годы стоимость квадратного метра жилья выросла с 600 долл. до 7.000 долл., т. е. почти в 12 (!) раз.
Отток же состоятельных покупателей с московского рынка жилья имел место быть вследствие массового строительства загородного жилья элитного и премиального классов. Действительно, проживание в экологически чистых районах, на природе и, в то же время, в высококачественном благоустроенном доме, является выгодной альтернативой проживанию внутри перенаселенного мегаполиса.
Превалирование подмосковного рынка жилья над столичными комплексами особенно ярко проявилось после кризисного 2008 года. С этого времени наблюдается неуклонное смещение спроса в сторону новостроек Московской области: на первичном рынке Подмосковья за год стало продаваться больше жилья, нежели в Москве. Да и время экспозиции на подмосковном рынке оказалось значительно короче.
Однако, наступивший кризис 2014 года, и, последующее за ним, падение цен на московские квартиры, внесло свои коррективы. И, начиная с 2015-2016 гг, в Московской области, ежегодно снижается количество проданных квартир и коттеджей. В то же время, отмечается стабильный рост продаж жилья внутри границ Москвы.
Однако, в чем же причины такого роста цен на дома и квартиры, расположенные за МКАД?
Как известно, рост стоимости предложения — прямой итог повышения спроса. Чтобы понять, действительно ли жизнь «за московской кольцевой» по своему уровню и качеству сравнялась со столичной, аналитики провели сравнение столицы с ближайшими к ней городами МО.
Где выше зарплата: в Москве или пригородах?
Чтобы ответить на этот вопрос, для сравнения были взяты 22 города, находящиеся на удалении до 30 км от границ Старой Москвы.
Именно города «первой линии» от МКАД всегда рассматриваются покупателями жилья в качестве выгодной альтернативы столичной недвижимости. Тем более, что эти города уже давно перестали быть «удалёнными спальными районами» столицы. В последнее время здесь появилась собственная промышленность, а уровень местных зарплат стал вполне сопоставим с московскими.
За отправную точку был взят средний размер зарплат по Москве, составляющий 63.400 рублей. Согласно данным исследования, лидером по уровню зарплат, среди выбранных экспертами 22 городов, является г. Лобня. По данным управления статистики, средняя зарплата здесь превысила 90 тысяч руб. Это почти на 27 тысяч больше, чем в Старой Москве.
Причина тут в том, что Лобня является одним из крупнейших промышленных центров подмосковного региона и обладает целым комплексом промышленных производств. Прежде всего это высокотехнологичные предприятия электротехнической и легкой промышленности, нефтехимии, производство строительных материалов. Промышленный подъем и, как следствие, рост зарплат в Лобне отмечается с 2011 года.
В других же подмосковных городах экономическое положение несколько хуже. Ни в одном из исследованных городов средние зарплаты не достигли уровня Москвы, хотя и колеблются в сопоставимых с нею пределах. Кроме Лобни, в первой пятерке оказались следующие города:
- Химки — 60.700 руб;
- Долгопрудный — 59.200 руб;
- Видное — 56.300 руб;
- Красногорск — 55.100 руб.
Как отмечают эксперты, высокий уровень доходов населения в этих городах обусловлен прежде всего развитием местной промышленности. Между тем, для чистоты исследования, в расчет не принимались зарплаты, получаемые подмосковными жителями, которые работают в столице. Хотя таких по-прежнему большинство.
Примечательно, что удаленность города от столицы практически никак не сказывается на уровне доходов его населения. Так, доходы горожан в Реутове, расположенном непосредственно у МКАД на 10.000 руб. меньше, чем в городе Видное.
В число других аутсайдеров по уровню зарплат среди городов-спутников Москвы попали:
- Троицк — 41.100 руб;
- Раменское — 40.900 руб;
- Пушкино — 40.300 руб;
- Ивантеевка — 35.200 руб;
- Климовск — 34.100 руб.
В среднем же по Московской области уровень зарплаты составляет 44.800 руб., что практически на 19.000 рублей ниже столичного уровня, но на порядок выше других регионов РФ.
Где выше уровень безработицы: в Москве или Подмосковье?
По этому показателю все города ближнего Подмосковья находятся примерно на одном уровне. Уровень безработицы здесь колеблется в пределах от 0,3 до 1,75% от числа трудоспособного населения.
Самые низкие показатели зарегистрированы в городах:
- Одинцово — 0,3%;
- Жуковский — 0,35%;
- Раменское — 0,45%;
- Красногорск — 0,46%;
- Люберцы — 0,46%.
Наиболее высокие показатели числа безработных в следующих городах:
- Троицк — 1,75%;
- Фрязино — 1,29%;
- Климовск — 1,19%;
- Подольск — 0,97%;
- Лобня — 0,88%.
Что характерно, показатели даже самого неблагополучного в этом отношении города — Троицка, на порядок лучше соответствующих показателей Москвы, где уровень безработицы составляет 1,83%. В среднем же по Московской области этот показатель составляет 3,6%.
Как видно из приведенных данных, ближайшие ко МКАД города Подмосковья являются довольно благополучными по сравнению как с Москвой, так и в целом с МО. По мнению экспертов, такой низкий показатель связан с тем, что при отсутствии работы в родном городе, житель ближайшего Подмосковья может легко устроиться на работу в Москве.
Где выгодней всего купить жилье: в Москве или Подмосковье?
Следующий показатель — стоимость жилья. Для сравнения взяты Москва и первая пятерка подмосковных городов по уровню доходов населения.
В большинстве случаев жилищный вопрос решается с помощью ипотеки, взятием кредита на срок в 15 лет. В данном случае процентная ставка при приобретении квартиры в новостройках составляет 10%, а первоначальный взнос — 20%.
Итак, посчитаем:
- Москва: средняя цена двухкомнатной квартиры — 8,9 млн. руб., доля ипотечных выплат в бюджете семьи — 66,5%;
- Лобня — данные показатели, соответственно, 4,1 млн. и 21,9%;
- Видное — 4,6 млн. руб. и 39,3%;
- Долгопрудный — 5,7 млн. и 46,2%;
- Красногорск — 5,4 млн. и 47%;
- Химки — 6,8 млн. и 53,8%.
Как видно из таблицы, лучший баланс между семейными доходами и ценой на жилье — в городе Лобня. А худший показатель здесь у Москвы. Среднестатистическая столичная семья, взявшая в ипотеку двухкомнатную квартиру, будет вынуждена ежемесячно отдавать в счет платежей по кредиту почти 2/3 своего дохода в течение 15 лет!
Из этого следует, что соотношение заработной платы и стоимости жилплощади в столице, ставит под сомнение всю целесообразность покупки жилья и проживания в Москве. Гораздо более выгодным вариантом здесь является покупка дома или квартиры, и проживание в ближайшем Подмосковье: разница в доходах со столицей минимальная, а разница в цене жилплощади довольно существенна.
Подведем итоги
Судя по всему изменение вектора миграции населения с Подмосковья на Москву — временное явление. В будущем постурбанистические тенденции вновь сделают загородную недвижимость более привлекательной по сравнению с «каменными джунглями» столичного мегаполиса.
В Московской области эти тенденции реиндустриализации уже весьма заметны. В той же подмосковной Лобне наблюдается рост населения за счет прибытия мигрантов из других городов и регионов страны. К тому же в таких небольших городах и поселках можно найти намного более комфортабельное жилье, чем квартиры, например таунхаусы.
По мнению экспертов, в ближайшие годы, другими центрами притяжения для приезжего населения могут стать подмосковные города Дубна и Ступино, становящиеся новыми особыми промышленными зонами региона. В целом, в Подмосковье, только в ближайшее время планируется построить 64 новых индустриальных парка, которые и станут основными центрами притяжения рабочего населения.
Поэтому, несмотря на смену вектора миграции в последние 5 лет, Московская область рано или поздно станет еще более привлекательной, и, возможно, намного лучшей альтернативой столичному жилью, с точки зрения качества жизни и работы.