Как уровень инфраструктуры в поселке влияет на цены участков и домов? Интервью

В настоящее время вокруг Москвы построены тысячи дачных и коттеджных поселков. Все они отличаются не только местоположением, но и концепцией, уровнем благоустройства, стилем архитектуры и, разумеется, разной инфраструктурой.

С одной стороны высокоразвитая инфраструктура — это плюс для поселка, ведь очевидно, что людям важно не просто жить в своем загородном доме, но и как-то отдыхать, проводить свой досуг, не возвращаясь в Москву. С другой стороны, считается, что чем больше в поселке всяких там площадок, кафе, магазинов, парковых территорий, причалов, тем они будут стоить дороже. Так как все это автоматически заложено в цену продаваемых участков и домов.

О том, так ли это на самом деле, мы попросили рассказать генерального директора компании «Вектор Инвестментс», одного из крупных застройщиков поселков Подмосковья, Дмитрия Бадаева.

— Как вы считаете, поменялся ли подход к благоустройству коттеджных поселков за последнее время? На что стали обращать внимание покупатели и застройщики?

— Конечно, подход как покупателей, так и застройщиков сильно изменился. Для того, чтобы понять насколько, давайте посмотрим, как развивалась ситуация на земельном рынке Подмосковья последние несколько лет. Еще не так давно рынок загородной недвижимости был «рынком продавца», цены на землю росли не по дням, а по часам, девелоперы не испытывали проблем с реализацией объектов в коттеджных поселках, а инфраструктура заявлялась минимальная и сводилась, в лучшем случае, к детским и спортивным площадкам.

Строительство общественного центра планировалось обычно во второй очереди и, как правило, до реализации дело не доходило. Считалось, что стоимость земли в поселке определяется только его расположением и окружением.

Сейчас ситуация в корне изменилась. Люди стали внимательнее изучать и оценивать качество приобретаемых участков и, главное, покупать их для себя. Уменьшилось число инвестиционных сделок — на сегодняшний день их доля составляет не более 10%. Иными словами, рынок загородной недвижимости стал «рынком покупателя».

Крупные землевладельцы, желая вернуть вложенные инвестиции в приобретение земли, начали реализацию розничных проектов. В результате появилось большое количество коттеджных поселков, в которых предлагается земля без подряда. Их стало в десятки раз больше, чем несколько лет назад. Если раньше в Подмосковье было представлено 30 таких проектов, то сейчас их насчитывается уже более 500.

Изменившийся рынок вынуждает застройщиков иначе смотреть и на инфраструктуру. Сегодня в любом, даже в самом простом поселке эконом-класса, предусмотрены общественные территории. Девелоперы стремятся наполнить их большим количеством приватных зон, проложить широкие улицы, сделать дополнительное озеленение. Генпланы становятся более интересными и разнообразными — направленными на то, чтобы людям было приятно гулять по всей территории поселка.

Более того, многие начинают строительство коттеджного поселка именно с инфраструктуры. Сейчас нередко можно увидеть поселок, где еще нет домов и дорог, но уже на въезде разбит теннисный корт или организована детская площадка, чтобы потенциальные покупатели могли ими воспользоваться.

— Какие новые объекты инфраструктуры стали появляться в подмосковных поселках?

— Современные проекты включают в себя разнообразную инфраструктуру. Например, возводя поселки в Истринской долине, мы не ограничились только стандартным набором, но решили обеспечить наших жителей обширной спортивно-досуговой инфраструктурой, благодаря которой людям будет не просто приятно жить за городом, но и интересно проводить там свое свободное время. Для этого у нас предусмотрены:

• центр активного отдыха Zorino;
• конноспортивный комплекс «Аванпост Истра»;
• центр водных видов спорта на Истринском водохранилище;
• рыболовно-спортивный клуб, а также магазины, торговый центр, ресторан.

Особенность нашей инфраструктуры в том, что она открытая — ею могут воспользоваться не только жители всех наших 18 поселков, но и всех соседних поселков и городов. Для управления этими объектами мы приглашаем партнеров — бизнесменов, которые уже имеют опыт работы в соответствующей сфере. В большинстве случаев они становятся и соинвесторами в данных проектах. Партнером по строительству и управлению конноспортивным комплексом «Аванпост Истра» стал Евгений Матузов, по созданию ресторана «Левитан» — известный московский ресторатор Павел Чмелев.

— А какая роль отводится фермерским хозяйствам в этой системе?

— Фермерские хозяйства будут производить экологически чистые продукты и реализовывать их в нашем же торговом центре. На сегодняшний день нами уже создана Истринская молочная компания. Это была одна из первых наших инвестиций в развитие инфраструктуры в Истринской долине, в ходе которой мы переоборудовали и реорганизовали работу бывшего совхоза, находящегося на нашей земле. Сейчас Истринская молочная компания является одним из лидеров по производству молока в районе и производит продукцию в промышленных объемах.

Говоря про фермерские хозяйства, мы хотим создать нечто иное: частные образцовые хозяйства с различными направлениями деятельности: пчеловодством, овощеводством, молочным животноводством. Сейчас мы находимся в поиске партнеров. Специально под развитие фермерских хозяйств мы уже отвели порядка 30 га. Кроме экофермы, планируем организовать на этой территории Экопарк. Он задуман таким образом, чтобы можно было наблюдать за животными в свободной среде обитания. А на ферме увидеть, как они выращиваются, узнать, как создаются различные продукты.

— Предусматривает ли комплексное развитие территории возможность индивидуального проектирования домов? Может ли будущий хозяин дома сам пригласить архитектора и создать тот дом, который ему бы хотелось?

— Мы вводим только те ограничения, которые нам диктует Градостроительный Кодекс. А так, житель может построить любой дом на свое усмотрение или же выбрать проект у наших партнеров.

Мы не говорим о единой стилистике, потому что рассчитываем на самого массового покупателя. Конъюнктура рынка такова, что сегодня участки без подряда значительно выгоднее, чем земли с готовыми домами: они требуют меньше капиталовложений, дают возможность создать дом по своему желанию. Для многих это важно еще и потому, что покупатели могут получить время на рассрочку и не сразу приступить к строительству.

В результате, гораздо большее количество людей могут себе позволить жить за городом. Если же говорить о соблюдении единой стилистики, то ведь и тут возможны перегибы: застройка одинаковыми домами может стать скучной, однообразной и неинтересной.

— Вызывает ли повышение цены нестандартная инфраструктура?

— Все зависит от того, открытая это инфраструктура или нет. Если объекты рассчитаны только на жителей поселка, то она строится за их счет, и цена «входного билета» в такой поселок, соответственно, будет выше. Если инфраструктурные объекты представляют собой самостоятельные бизнесы, как это сделано в Истринской долине, то их строительство и дальнейшая эксплуатация не ложатся на плечи покупателей участков. В этом случае застройщик просто повышает привлекательность территории: инфраструктура появляется для блага жителей поселка и всего района.

Сделки с недвижимостью