Мультиформатные поселки. Что это такое? Интервью

Мультиформатные поселки в России появились относительно недавно, но сразу заняли заметную нишу на рынке загородной недвижимости. Их создание — трудоемкий процесс, поскольку подразумевает большое количество жителей, да и площадь застройки должна быть достаточно велика.

Окупятся ли вложенные средства и затраченные усилия, будет ли подобное жилье востребовано у покупателей? Об этом мы решили поговорить с Игорем Панфиловым, руководителем мультиформатного проекта коттеджного поселка «Артек».

— Игорь, насколько сложно сочетать различные форматы жилья в рамках одного проекта?

— Мультиформатными поселками, на мой взгляд, следует называть те проекты, которые сочетают в себе два и более формата недвижимости. Таким образом, мы не называем поселки двух- или трехформатными, объединяя их в одно понятие — мультиформатные. Чем больше форматов заявлено в рамках одного проекта, тем сложнее их гармонично сочетать.

Очевидно, что при реализации мультиформатного загородного проекта должны быть соблюдены несколько принципов:

1. Во-первых, строительство подобных объектов предполагает достаточную площадь. Реализовать мультиформатный проект на территории, к примеру, в 5–10 га очень сложно;
2. Во-вторых, все заявленные в проекте форматы жилья должны иметь общие инженерные сети: газо-, водо-, электроснабжение и прочее, а также общую социальную и досуговую инфраструктуру, чтобы жители не чувствовали себя совершенно разобщенными. В поселке должны быть места, где жильцы смогут общаться, чтобы не было полной разъединенности, как в большом городе, — ведь формат загородной недвижимости предполагает большую открытость и возможность коммуникации;
3. В-третьих, необходимо провести определенное зонирование территории поселка. Но при этом, на мой взгляд, неправильно отгораживать внутри поселка территории, к которым будет ограниченный доступ. У владельцев домов в одном поселке имеются общие сети, платежи, поэтому на территории не должно быть участков, выделенных для пользования только отдельными жильцами. В поселках, где огорожены vip-зоны, в итоге появляется напряженность в отношениях между жителями;
4. В-четвертых, важно развести транспортные потоки, чтобы не сосредоточить весь трафик перед окнами нескольких домовладений. С этой точки зрения правильным представляется организовать, например, несколько въездных групп в поселок, сделать несколько тупиковых улиц, ведущих отдельно к коттеджам, к таунхаусам, к малоэтажным квартирным домам и т. д. Точно также должна быть решена проблема парковок: если, к примеру, соседствуют многоквартирные дома и коттеджи, то машиноместа жителей многоквартирного дома не должны располагаться в непосредственной близости от коттеджей;
5. Кроме того, при реализации мультиформатного проекта необходимо соблюсти пропорции между разными форматами недвижимости. Следует избегать социального дисбаланса и сильной поляризации внутри поселка, чтобы, например, среди малобюджетных таунхаусов «не выросли» элитные особняки. Также мультиформатность предполагает, чтобы взносы на обслуживание находились на разумном уровне, доступном для жителей бюджетной части поселка.

— Насколько мультиформатные поселки привлекательны для покупателей?

— На сегодняшний день обычные, моноформатные коттеджные поселки все-таки более популярны у покупателя в силу их привычности. Чтобы повысить привлекательность мультиформатных проектов, следует формировать покупательские предпочтения.

Большинство потенциальных покупателей коттеджей не желает проживать рядом с квартирными, пусть и малоэтажными домами, не понимая, что подобное соседство позволит в несколько раз сократить для них эксплуатационные платежи. До покупателей важно донести все преимущества такого соседства.

Для более обеспеченных покупателей мультиформатные проекты — это возможность уменьшить расходы по обслуживанию дома, а также получить набор инфраструктурных объектов для комфортного проживания. Менее обеспеченные клиенты также получают доступ к качественной инфраструктуре, которой в других случаях они просто не смогли бы воспользоваться.

Конечно, если требуется полная уединенность, покупателя не интересуют ни велосипедные прогулки, ни детские площадки, ни спорт, то ему больше подойдет моноформатный поселок. Но все же большинство хотят вести за городом привычный образ жизни, сочетать преимущества городской и загородной жизни. Поэтому я думаю, что популярность у нас мультиформатных поселков — это вопрос будущего. Сейчас это скорее вынужденная мера: девелоперы стараются хоть как-то выйти из сложной ситуации, в которой оказались.

Я убежден, что мультиформатные проекты имеют существенный потенциал с точки зрения развития пригородной среды, поскольку позволяют решить сразу и экономические, и социальные проблемы. При развитии пригорода с сильной поляризацией проектов в сторону отдельных форматов и классов жилья мы рискуем получить через какое-то время своего рода «гетто»-районы, что только усугубит социальные проблемы в обществе.

— За рубежом подобные проекты пользуются популярностью?

— Практика реализации подобных проектов на Западе более успешна. Например, наши партнеры из John Thompson & Partners участвовали в реализации мультиформатного поселка неподалеку от Лондона, где на 16 га размещены частные дома площадью до 600 кв. м, таунхаусы и социальное жилье. Такое соседство — результат эволюции западного буржуазного общества, которое пришло к осознанию, что необходимо не просто придерживаться некого социального договора, но и еще пытаться поддерживать социальную стабильность. Это серьезный вопрос, который в нашем обществе пока недооценивается.

По сути, проблема мультиформатного жилья выходит за рамки девелопмента. Хотя, безусловно, для девелопера это хороший инструмент, способствующий решению многих проблем. Реализовывая мультиформатный проект, девелопер получает возможность разнообразить предложение, действуя на разные целевые группы, снизить эксплуатационные платежи, затраты на инфраструктуру и инженерные сети.

Кроме того, увеличивается соотношение построенных площадей на сотку земли и оптимизируется использование земельного ресурса. Не секрет, что у одного земельного участка могут быть разные видовые характеристики: там, где они очень высоки, застройщик может реализовать более дорогое жилье, там, где ниже, — бюджетное.

— Наши девелоперы активно перенимают зарубежный опыт?

— У зарубежных девелоперов опыт реализации мультиформатных проектов больше. Вопрос перенимать ли их опыт в этом направлении равноценен вопросу «учиться или не учиться». На мой взгляд, девелопер, который хочет развивать свой бизнес, двигаться к успеху, создавать лучшую среду обитания, будет перенимать зарубежную практику и опыт, учитывая при этом национальные особенности.

— А быстро ли российский потребитель принимает новые форматы недвижимости?

— Думаю, что быстро. По одной простой причине — как правило, все они на сегодняшний день успешно «лечатся» ценовой политикой. То есть отсутствие высоких доходов у населения вынуждает каждого искать свой выход. По мере того, как мультиформатные проекты будут развиваться, конкуренция решит многие проблемы. Промахи, конечно, тоже возможны, ведь проекты бывают удачными и неудачными.

Мультиформатность предполагает довольно большое число жителей в одном месте, таким образом, складывается некий социум. Жители поселка должны будут взаимодействовать, находить компромиссы и новые формы партнерства. Кроме того, мультиформатный поселок очень близок по своей сущности к городской среде, но обладает преимуществами загородного жилья.

В основном, такие поселки рассчитаны на все прослойки среднего класса. К нему относятся люди с активной жизненной позицией, определенными и стабильными доходами, которые имеют возможность взять кредит, могут содержать домовладение и автомобиль. Покупатели с очень высокими доходами будут селиться в таких поселках лишь в единичных случаях — элитарность все-таки предполагает камерные, закрытые и единые по формату жилья загородные проекты.

Сделки с недвижимостью