Насколько безопасна покупка новостройки на финальной стадии?

Несмотря на всю рискованность инвестиций в новостройки — этот инструмент вложения средств остается самым популярным среди россиян. Возможно дело в том, что за все 30 лет нашей нестабильной рыночной экономики, люди убедились в том, что единственный способ сохранить свои сбережения — вложить их в недвижимость.

Разумеется, новостройка новостройке рознь. Как и застройщики таких ЖК. И всегда велик риск вложиться в перспективный проект на этапе строительства, но так и не получить заветные ключи (или получить их лишь спустя 5-10-15 лет).

Приобретая новостройку на начальной стадии строительства, вы, по сути, становитесь соинвестором застройщика, со всеми вытекающими рисками. Теперь его бизнес — это и ваш бизнес. Его успехи и провалы в продажах — ваши. Квартиры хорошо продаются — цена на вашу растет, продаются плохо — цена за метр не растет, плюс многократно возрастают риски, что стройка попросту встанет.

Многие инвесторы боятся таких рисков, и считают, что лучше переплатить за метр в почти готовых и построенных новостройках, полагая, что финальные этапы строительства более безопасны. К сожалению, это не совсем так. И даже при покупке квартиры в готовой новостройке вас могут «поджидать» неприятные сюрпризы.

Давайте рассмотрим их более предметно.

1. Возможная остановка строительства

Дом почти достроен, стены возведены, есть крыша, начато остекление, строители заверяют, что в квартирах идут отделочные работы и через месяц-другой дом будет сдан. Стройка почти закончена, но радоваться пока еще рано, поскольку проблемы могут возникнуть даже на таком этапе строительства.

214 Федеральный закон лишь обязывает строителей к своевременной сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию, но не может устранить просчеты и ошибки застройщиков в строительстве, в области бюджетного планирования, выплаты процентов по займам, выполнения своих обязательств. В то же время, при отсутствии у застройщика средств, либо банкротстве предприятия, все обязательства у застройщика останутся, однако активов для их выполнения может уже не быть.

Кроме того, в это время еще можно натолкнуться и на двойные продажи жилой недвижимости, и отклонение от условий договора по которому покупалась квартира, а также с несоответствием планировок и метражей, и с неудовлетворительным качеством строительства.

Разумеется, остановка строительных работ на уже почти построенном объекте — нечастый случай, поскольку когда многоквартирный жилой дом уже практически построен и отделан, особо крупных средств на стройку уже не нужно. Кроме того, застройщику работающему по 214-ФЗ, крайне невыгодно останавливать строительство, поскольку от инвесторов могут последовать многочисленные иски со штрафными санкциями за ранее реализованные квартиры. Поэтому крупные застройщики всегда стараются достроить дом любыми силами и дорожат своей репутацией.

Однако, если вы решили купить квартиру в новостройке, риск такой есть. Статистика неумолима — около 10% всех новостроек сегодня заморожены на этапе строительства.

Каковы признаки наличия проблем в готовой новостройке?

Их может быть несколько. Например, на строительном объекте несколько раз менялись застройщики и генподрядчики, редактировался сам проект, изменялась этажность здания и количество квартир, а уже потом замедлились темпы стройки из-за наступления кризиса. Частой причиной недостроев становятся разногласия между акционерами, которые могут привести к полной заморозке проекта.

Перспективы достройки такого многоквартирного жилого дома просчитать очень трудно. Необходимо помнить, что задержка сроков сдачи дома в эксплуатацию может привести к аннулированию выданного разрешения на строительство и аренды земельного участка, это автоматически потребует продления действия этих документов — отсюда увеличение сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Однако и в этом случае 100-процентной уверенности в окончании строительства мы все равно не получим, поскольку только узкий круг работников компании-застройщика полностью знаком со всеми проблемами работы компании. Они знают фактическое положение вещей, финансирование и планы застройщика.

2. Отказ в вводе дома в эксплуатацию

Многие покупатели абсолютно уверены, что если дом уже построен, то риски покупки квартир в нем — минимальны. Увы, но и это неправда.

Построить дом – это еще не все, ведь прежде чем жильцы вселятся в новые квартиры застройщику нужно получить документ из органов Госстройнадзора по соответствию дома требованиям технических регламентов и проекту, и получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

К сожалению, этот процесс может растянуться на годы, иногда доходит даже до судебных разбирательств. Кроме того, и на финальном этапе строительства застройщики могут начать процесс банкротства, например, когда завершение строительства объекта в принципе невозможно, либо не удалось достичь договоренностей с властями. В этой ситуации у участников долевого строительства появляется риск остаться и без денег, и без квартиры.

Задержка ввода новостройки в эксплуатацию может произойти по нескольким причинам. Например:

• Она может быть связана с проблемой прокладки инженерных сетей и запуском коммуникаций;
• Задержка ввода может произойти из-за просрочки документов на техусловия (ТУ) или других ошибках в разрешительных документах на строительство;
• Отказ в вводе в эксплуатацию может произойти по причине обнаруженных недочетов на этапах проектирования и возведения инженерных систем;
• По причине отсутствия в районе необходимых мощностей;
• И, зачастую, по вине самого застройщика.

Так часто бывает, когда застройщик возводит коммуникации, не получив разрешение на их подключение, либо вступает в конфликт с администрацией района. Риски столкнуться с такими проблемами многократно вырастают, если строительством дома занимается маленькая строительная компания, особенно когда это первая стройка, и у фирмы еще не налажена работа с муниципальными органами, нет специалистов по получениям ТУ и связям с администрацией.

Задержка ввода жилья в эксплуатацию может быть вызвана отклонениями застройщика от проекта или административными проблемами во время строительных работ, такими как:

• Изменения общей площади дома;
• Увеличение этажности;
• Несоответствие технологий строительства;
• Невыполнение инвестиционного контракта, либо его корректировка и пр.

Самые сложные и тяжелые случаи — это когда многоквартирный дом вовсе возведен незаконно. Например:

• Когда он построен на участке земли, который не предназначен для строительства жилья;
• Или построен на участке с неверно оформленными документами;
• Стройка ЖК велась по инвестиционному контракту, полученному незаконным образом;
• Новостройка построена с нарушениями имеющихся запретов и ограничений на строительные работы и без учета градостроительного плана.

У экспертов Госстройнадзора при вводе объекта в эксплуатацию вопросы могут возникать и с коммуникациями. К примеру, при подключении к дому внешних инженерных сетей по временной схеме (брошен по воздуху электрический кабель, проведен временный водопровод и пр.). В результате новые жильцы могут остаться без света и воды.

Подобные случаи обычно происходят при вводе объекта в эксплуатацию отдельными этапами, когда первая очередь сдается по временной схеме к действующим коммуникациям, с прицелом подключить потом дом к строящейся инфраструктуре. Однако, если сдача ЖК по каким-либо причинам задерживается, то ранее подключенные объекты по временным схемам могут так и остаться в таком виде, а через какое-то время квартиры могут и вовсе остаться без коммуникаций.

Встречаются случаи, когда после сдачи дома строители просто отказываются переводить многоквартирный дом на схему подключения по проекту. Поэтому важно понимать, что если дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию, подключившись к коммуникациям только по временной схеме, это значит, что застройщик не выполнил полностью технические требования, либо не произвел оплату за подключаемые мощности по постоянной схеме.

Нередки случаи, когда ТСЖ и другие управляющие компании, так или иначе связанные с застройщиком, все же принимают многоквартирный дом на свой баланс, выдавая гарантийные письма с невыполненными обязательствами, которые не спешат исполнить, поскольку постоянная схема подключения всегда нуждается в значительных финансовых затратах. В результате, через несколько лет, владельцы новых квартир, которым уже надоели перебои электричества и воды, обязательно получат предложение «сброситься» на трансформаторы и щитовые.

Однако даже в том случае, когда застройщик «по-честному» стремится исправить все недочеты и недоделки, и переводит объект строительства на постоянную схему подключений, нужно быть готовым к тому, что на это уйдет немалое время. В это время лифты в доме могут функционировать с перебоями, трубы протекать, электричество, вода и отопление подаваться нерегулярно, мусор не вывозится и пр. И на устранение таких проблем могут уйти месяцы после сдачи дома.

В результате многократно вырастают риски для жильцов, снимающих на это время квартиру или купивших жилье с помощью ипотечного кредита, рассчитывая его погасить его после продажи своей квартиры, где они проживают. Однако, такой риск возникал и раньше, при непредвидимых задержках строительства многоквартирного дома, либо при получении разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Наиболее серьезной такая проблема становится после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. По сути, в такой квартире будет невозможно зарегистрироваться, ее нельзя продать, произвести обмен, сдать официально в аренду по договору.

В этом случае, для получения прав собственности для участников долевого строительства, необходимо чтобы застройщик подписал акт реализации инвестиционного проекта по новостройке у местных властей, по которому подтверждается, что они не имеют никаких претензий к строителям по имущественной доле в недвижимости. И только после подписания такого документа уже можно регистрировать права собственности на возведенное жилье в Росреестре.

В случае когда вышеназванный акт не согласован, остается лишь ждать его подписания, либо получать документы на квартиры через суд. К счастью, суды, в основном, принимают сторону покупателей, но это долгий и непростой путь, а при покупке жилья в ипотеку неизбежно вырастут переплаты по кредиту, поскольку до получения свидетельства права собственности на квартиру обычно действуют повышенные ставки.

При покупке недвижимости по договору долевого участия согласно 214-му Федеральному Закону, решить вопрос без суда намного проще. В таком случае задержание оформления в собственность недвижимости обычно происходит при регистрации права собственности на первую квартиру — ее документацию Росреестр тщательно проверяет, а следующие объекты жилой недвижимости уже регистрируются на порядок быстрее, хотя небольшие задержки все-таки бывают.

Кроме того, согласно закону, инвестор в таких случаях вправе рассчитывать на получение неустойки. Однако, все равно весь процесс может затянуться на месяцы и годы, поскольку застройщик обязан оформить недвижимость в свою собственность, а затем все квартиры в частном порядке должны перейти от застройщика к новым собственникам.

Кроме всего прочего, при продаже квартиры в новостройке до принятия дома в эксплуатацию и получения свидетельства на жилье, сделка может быть оформлена уже не по ДДУ, а по предварительному договору купли-продажи жилья. Права требования на объект недвижимости в таком случае не возникает, в результате чего значительно повышается риск задержки оформления квартиры в собственность и риск двойной продажи объекта недвижимости. К счастью, такие случаи крайне редки.

Заключение

Как видите, проблем даже при покупке готовой новостройки, может возникнуть много. Хотя, справедливости ради, такие случаи составляют не более 20% от объема продаж на рынке. Все-таки ФЗ-214 сделал рынок более продуманным и цивилизованным и застройщики теперь часто сами идут навстречу, чтобы решить те или иные проблемы.

Так что, пожалуй, самая распространенная проблема для покупателей новостроек сейчас — это заоблачные счета за коммунальное обслуживание новых квартир. В большинстве случаев, застройщик сам определяет управляющую компанию при заселении дома, а она, в свою очередь, выставляет завышенные цены за услуги, при этом территория не убирается, мусор регулярно не вывозится, лифты неисправны, ремонт не производится, опаздывает подготовка к новому отопительному сезону и т. д.

Хотя такие проблемы, конечно, к рискам покупки новостройки уже отношения не имеют. Это предмет отдельного изучения и отдельной статьи.

Сделки с недвижимостью