Как правильно оформить ипотеку?

В последние годы число сделок купли-продажи недвижимости в ипотеку бьет все рекорды. Хотя еще 10 лет назад количество ипотечных сделок составляло всего лишь несколько процентов — дома и квартиры люди, в основном, покупатели за наличный или безналичный расчет.

Ипотека позволяет приобрести недвижимость сразу. Не нужно годами откладывать деньги, жить по съемным квартирам, либо занимать их на стороне. Процентные ставки по ипотеке в России пока что выше, чем в других странах, но налицо их неуклонное снижение. Учитывая тот факт, что недвижимость в России дешеветь не собирается (несмотря на все кризисы), покупка дома или квартиры в ипотеку — разумное решение, даже с учетом всех переплат.

Разумеется, как и любой вид кредита, ипотека — это не только возможность улучшить качество жизни, но еще и риск потерять деньги. Поэтому, перед тем как взять такой кредит, важно все просчитать, проанализировать и оформить правильно. Об этих моментах мы и поговорим в данной статье.

Правильное оформление ипотеки. Что нужно учесть?

Ипотечные кредиты — сложный банковский продукт. В отличие от обычных «кредиток» здесь гораздо больше нюансов, больше бумаг, «толще» договора и больше возможных скрытых расходов. Конечно, комиссии за обслуживание счета, скрытые в ежемесячных платежах, у большинства банков остались в прошлом, однако при оформлении ипотеки нередко возникают другие платежи: страховые полисы, комиссия за выдачу, за досрочное погашение и пр.

Поэтому, перед тем как получить ипотечный кредит, рекомендуется тщательно изучить все риски и правила данного вида кредитования.

Еще ипотека — кредит с очень длинным сроком погашения. Обычно он составляет 15-20 лет. Конечно, его можно погасить досрочно, но все-таки важно понять для себя сможете ли вы обслуживать такой долг столь продолжительное время. Уменьшив срок кредита можно сократить переплату по ипотеке, однако в таком случае ежемесячные выплаты будут огромными, что может подорвать ваш семейный бюджет. Имейте это ввиду.

Важный момент — выбор валюты, в которой вы желаете получить ипотечный кредит. Если у вас доход в рублях, то и кредит целесообразно оформить в рублях, потому что так удобнее расплачиваться с банком. В случае когда заработная плата выплачивается в долларах, то и погашать кредит легче в этой валюте.

Еще следует обратить внимание на предлагаемые банком условия. Заранее узнайте у менеджера банка есть ли возможность досрочного или частичного погашения кредита и самостоятельно выберите, как удобнее погасить кредит.

И самое главное — процентная ставка кредитования, предоставляемая банком. На сегодняшний день существует большое разнообразие программ, имеющих либо фиксированные, либо плавающие, либо комбинированные ставки. Разумно, когда вы сами выбираете и сравниваете, какой вид ставки вам подходит более других.

Многие люди допускают ошибку при выборе ипотечного кредита, опираясь исключительно на размер процентной ставки. Раньше клиенты брали ипотеку по одному критерию — проценты в договоре, сейчас все поменялось, люди ориентируются на то, сколько денег будет переплачено до погашения кредита.

Увидев размер переплаты в договоре обязательно изучите все возможные скрытые комиссии. Разумеется, все банк может и не показать. Однако рынок меняется. После многочисленных жалоб клиентов, большинство банков отменили такие комиссии. ЦБ начал их проверять и банки обязали указывать полные сведения по кредитам.

Сегодня совсем неважно, в каком банке вы кредитуетесь, у них всех процентные ставки практически одинаковые. Вы легко можете поинтересоваться, сколько вы переплачиваете, даже не имея специальных знаний, вы можете узнать, во что вам обойдется ипотечный кредит в данном банке. А в интернете есть сотни сайтов, где есть ипотечный калькулятор, с которым можно легко просчитать переплату по кредиту.

Оформляя ипотечный кредит, уточните сразу и момент залога. Обычно при ипотеке объект недвижимости:

1. оформляется непосредственно на заемщика;
2. находится в частной собственности заемщика;
3. нотариус устанавливает запрет на его отчуждение до полного выполнения обязательств по договору.

При оформлении между банком и заемщиком ипотеки заключаются стандартный кредитный и ипотечный договора. Кредитный обязательно заключается в письменном виде и не требует нотариального удостоверения. Ипотечный договор также заключается в письменной форме и обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Вероятность одобрения ипотеки во-многом зависит от грамотного заполнения анкеты заемщика. Поскольку требования к заемщикам у каждого банка свои, анкеты в банках отличаются между собой и вместе с тем заполнять ее нужно правдиво, как и указывать верные цифры.

После заполнения анкеты наступает мучительный период ожидания ответа банка. Порой на проверку платежеспособности, как и вынесение положительного решения уходит всего несколько дней, иногда – пару недель. Если положительный ответ дан, можно начинать собирать нужные документы и выбирать недвижимость.

Кстати, важно помнить то, что, получая согласия банка на выдачу ипотеки, приходится соглашаться и выполнять выдвигаемые требования к недвижимости. Так, можно запросто получить отказ банка, если:

• сделка заключалась не самим продавцом, а его представителем по гендоверенности;
• решением суда зарегистрированы документы на собственность;
• договор пожизненного содержания или ренты – единственные правоустанавливающие документы.

Но и это еще не все, сам дом или квартира также должны отвечать определенным требованиям:

1. Во-первых, здание не попадает под снос, реконструкцию или же капремонт;
2. Во-вторых, есть горячее и холодное водоснабжение;
3. В-третьих, фундамент должен быть каменным, а перекрытия не должны быть деревянными;
4. В-четвертых, состояние технического оборудования должно быть удовлетворительным и, самое главное, износ здания не должен превышать 60%.

Если выбранное жилье соответствует всем требованиям банка, можно начинать готовить документацию, как и оценивать выбранную недвижимость.

Схема проведения сделки обычно стандартная: подписание договора и всех бумаг, затем перечисление банком денег на счет продавца. Есть конечно момент страховки — большинство покупателей считают оформление страховых полисов пустой тратой денег. Однако избежать страхования ипотеки невозможно, без заключения договора страхования сейчас не обходится ни один банк, предлагающий ипотеку и иные кредитные программы, правда, если в последних на страховании не настаивают, в ипотеке это обязательный пункт.

Кстати, если у вас есть инвалидность или же хронические заболевания, лучше не сообщать о них в страховой компании. Без наступления страхового случая никаких запросов они направлять не будут, а вот если вы об этом расскажете, то вы получите страховой полис по более дорогой цене или, что еще хуже, отказ по кредиту.

Сделки с недвижимостью