Продаю, куплю, меняю, а вдруг все потеряю? Безопасность сделок с недвижимостью

В сделках купли-продажи недвижимости всегда есть масса подводных камней. Вот почему на такие сделки лучше пригласить опытного юриста или риэлтора. Специалисты тщательно проверят все документы, помогут юридически грамотно составить договор, а также помогут в переговорах и оформлении безопасных расчетов по сделке.

Разумеется, полагаться полностью на чью-то помощь, когда идет речь о ваших деньгах, не стоит. И желательно научится самому анализировать те или иные риски. В данной статье мы подробно расскажем о том, как сделать так, чтобы ваша покупка или продажа недвижимости прошла максимально безопасно.

Бывают ли вообще безопасные сделки с недвижимостью?

Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Смотря что понимать под безопасностью? Подделку и ошибки в документах — это одно. Недоговорки продавца — другое. Схему сделки (расчеты) — третье…

Как показывает практика, на 100% обезопасить себя от сюрпризов, увы, невозможно. Другая сторона не будет выкладывать вам всю правду — так уж устроены сделки купли-продажи. Однако вы можете свести все риски к минимуму, если будете тщательно все проверять, на всех этапах сделки.

Распространенная ошибка многих покупателей — излишняя самоуверенность. Доступность информации в Интернете сделала свое дело — людям кажется, что все можно найти и изучить самому. Найти квартиру — самому, провести переговоры — почитать как это делается в интернете, скачать договор ДКП — в интернете… Риэлторы не нужны, оценщики не нужны, строительные эксперты и юристы — тоже. В действительности такие покупатели — находка для продавцов (ведь в отличие от покупателей, они то как раз консультируются со спецами, лучше подкованы в договорах и будут иметь более сильные позиции в переговорах).

Если вы самостоятельно подыскиваете недвижимость для себя по объявлению — сохраняйте бдительность. Из рассматриваемых объявлений можно сходу отсеять самые дешевые и самые дорогие предложения. Почему нужно отсеять самые дешевые квартиры и дома? Такие объекты в 99% случаев — «замануха». Как правило, подобные квартиры выставляют агенты для привлечения клиентов. И, в лучшем случае, после визита в агентство, вы узнаете, что стоимость квартиры совершенно другая, и вам навяжут другие объекты. В худшем — вы попадете на мошенников.

Не стоит думать, что вы сможете перехитрить рынок. Поверьте, на нем уже «шастают множество акул» (инвесторов, перекупщиков, агентов), которые намного быстрее и проворнее вас. И объекты с ценой ниже рынка либо вовсе не попадают в Интернет, либо моментально скупаются для перепродажи. Реальные продавцы на рынке недвижимости выставляют квартиры и дома по средней, рыночной цене или чуть ниже.

Касательно документов. Существует множество вариантов заключения сделок купли-продажи, поэтому необходимо говорить о каждом виде договора в отдельности. И принадлежность объекта продажи к первичному, либо вторичному рынку жилья имеет различные риски как юридического, так и неюридического характера.

Так, покупая новостройку, вы делаете инвестиции в новое, только строящиеся здание, что является большим риском. С объектами продажи, принадлежащими к вторичному рынку, дело обстоит намного проще, т. к. квартира уже есть, она реально существует, в ней уже кто-то проживал, можно прийти и увидеть ее со всеми преимуществами и недостатками.

Юрист или риэлтор?

Сегодня практически все риэлтерские компании предлагают юридическое сопровождение сделки, однако вызывают определенные сомнения уровень квалификации данных юристов и их очевидная заинтересованность в результате сделки. Но вы можете пригласить независимого эксперта. Квалифицированный юрист, при покупке жилья, первым делом, сделает проверку всех данных о возможных жильцах и владельцах, и на ее основании определит необходимые для дальнейшей работы документы.

Данные о лицах, проживающих в квартире, а также о том, кто является владельцем можно найти в домовой книге, из которой делается выписка. Просто постороннему человеку взять подобную выписку из домовой книги практически невозможно. Это и является главной причиной обращения за помощью юриста.

Одной выписки из домовой книги будет недостаточно, потребуются и другие документы: о приватизации, если таковая проводилась, договоры купли-продажи или дарения, нотариальное дело о наследовании, выписки из ЗАГСа, различные справки (к примеру, из психоневрологического диспансера) и т. д. Возникнет необходимость изучения истории приобретаемой недвижимости, возможно, имели место судебные споры и наложение ареста.

Работа с такими разнообразными документами и с таким большим объемом информации требует значительной юридической подготовки, вот почему для безопасности сделок купли-продажи лучше пригласить на помощь квалифицированного юриста.

Нюансы покупки квартир в новостройке

Покупка недвижимости в новостройке более рискованна, чем покупка вторичного жилья. Особенно, если вы хотите вложить деньги на стадии котлована (ведь, очевидно, это самая выгодная цена за метр). Однако нужно понимать, что именно на этой стадии самые высокие риски «нарваться» на мошенничество со стороны застройщика.

Увы, но даже покупка квартиры на поздних стадиях строительства не гарантирует 100% безопасности сделки (застройщик может построить объект некачественно, либо с нарушениями). Если построенный дом не будет отвечать определенным требованиям, госкомиссией он попросту не будет принят. В связи с этим, рекомендуется выбирать застройщика с отличной репутацией, и опять-таки привлечь юриста / риэлтора для проверки документов.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости как объект инвестиций, или же не собираетесь вселяться в новую квартиру сразу после сдачи дома, оптимально приобретать жилье на стадии котлована. На ранней стадии строительства вы получите лучшую цену за метр, плюс сможете выбрать квартиру на любом этаже, любом подъезде, с любой планировкой.

Риски с покупкой недвижимости могут возникнуть даже после того, как госкомиссией дом принят, но еще не начинали оформляться права собственности на квартиры. Можно столкнуться с, так называемыми, «двойными продажами» (если застройщик использует обычный договор купли-продажи или преддоговор, вместо ДДУ). Недобросовестные застройщики часто используют такой прием.

Так, что как видите, покупка новостройки у застройщика вовсе не менее безопасна, чем «вторичка». И абсолютно на любой стадии строительства новостройки можно столкнуться с непредвиденными проблемами. Снизить риски можно, если заключать договор с надежным застройщиком, имеющим безупречную репутацию и огромное количество сданных объектов. Однако 100% гарантии от сюрпризов это не дает (вспомните истории банкротств Mirax, СУ-155, Сабидом и пр.).

Будьте бдительными, советуйтесь с профессионалами рынка. Только так можно максимально обезопасить свои сбережения.

Что безопаснее: аванс или задаток?

Итак, вы нашли подходящий объект недвижимости. Что же дальше? Придется внимательно изучить все правоустанавливающие документы на недвижимость.

Весь пакет документации для проведения сделки вам предоставят после уплаты задатка или авансового платежа. И та, и другая схема имеют свои плюсы и минусы. Но что безопаснее для продавца, а что для покупателя? Давайте разбираться.

Что считается задатком?

Вид соглашения и понятие о задатке описаны в Ст. 380 ГК РФ:

1. Задаток за недвижимость — выплачиваемая покупателем денежная сумма, в зачет платежей продавцу причитающаяся по договору купли-продажи в виде обеспечения и подтверждения намерения подписать соглашение;
2. Договор о задатке за недвижимость не зависит от величины и совершается письменно;
3. Если не определено являются ли деньги, отданные в зачет договорных платежей — задатком (к примеру когда не соблюдаются условия п. 2), сумма будет считаться авансом, когда не доказано другое.

Ст. 380 дает определение, а Ст. 381 ГК РФ прописывает последствия прекращения обязательств, обеспеченных задатком за недвижимость:

• Если обязательства прекращены до начала исполнения по согласию сторон, или из-за невозможности исполнения, по Ст. 416 задаток возвращается;
• Когда сорвала договор сторона, выплатившая задаток, он останется у владельца недвижимости. Когда сорвал договор продавец, он возвращает покупателю двойную сумму;
• Ответственная сторона сверх этого за срыв договора, возмещает противоположной стороне убытки, учитывая задаток, если договор не предусматривает иное;
• При невыполнении договора, выдавшей задаток за недвижимость стороной, он останется у получившей его стороны. Когда виновен продавец, задаток возвращен должен быть в двойном размере, ответственная сторона обязана покрыть убытки покупателю жилья.

Что считается авансом?

Аванс – сумма, передаваемая по предварительному договору, являющаяся подтверждением намерений сторон сделки.

Очевидно, что при срыве выполнения договорных обязательств продавцом, покупатель имеет право потребовать возвратить аванс. Продавец, принявший аванс и сорвавший договор, обязан аванс вернуть. Главное, возвращение аванса в двойном размере закон не предусматривает.

Таким образом, для покупателя безопаснее всего использовать задаток. Однако найти дом или квартиру, где на предварительной стадии владелец недвижимости будет готов принять именно задаток, довольно сложно. Если объект вам крайне интересен, то придется идти на условия продавца (вносить аванс), либо искать другие варианты, где продавец согласен на задаток.

Сделки с недвижимостью