Покупка дома с участком. Какую ипотечную программу выбрать?

В последние годы ипотечный кредит стал одним из самых популярных способов приобретения недвижимости среди россиян. С его помощью многие люди смогли, наконец-то, то купить себе квартиру или дом большей площади, и улучшить свои жилищные условия.

С каждым годом процент ипотечных сделок в России только растет. И это нормальное явление, если сравнивать долю таких сделок с тем, что происходит в развитых странах. Однако, если вы планируете покупку дома с участком в ипотеку, нужно учитывать, что сама по себе ипотека — довольно сложный продукт, который включает в себя не только проценты, но и массу других, часто скрытых, платежей и комиссий. Поэтому, перед оформлением такого кредита, важно все тщательно просчитать и оценить возможность всех выплат для вашего семейного бюджета.

Однако теперь встает выбор, какой банк и какую ипотечную программу лучше выбрать, покупая дом с участком. Что включить в договор, а что лучше исключить? Поговорим об этом подробнее.

Условия ипотечного договора

Чтобы понять окончательную переплату по ипотечному кредиту, вам следует внимательно изучить все условия кредитного договора. Не бойтесь мелкого шрифта, и если что-то непонятно — перечитывайте, задавайте вопросы менеджеру. Не стесняйтесь быть надоедливым, в конце концов вы берете на себя крупные и долгосрочные обязательства перед его работодателем.

Итак, давайте рассмотрим на какие условия ипотечного договора нужно обратить самое пристальное внимание.

Процентные ставки

Как уже было отмечено выше, они заметно снизились последние 5 лет. И сейчас, чтобы купить дом с участком в ипотеку, вам уже не нужно платить банку грабительские проценты.

В среднем, процентные ставки по загородной недвижимости сегодня составляют 10-14% годовых. Однако нужно учитывать, что процентная ставка — не равно переплата по кредиту. С вас могут взять дополнительные средства в виде процента за рассмотрение вашей заявки, выдачу кредита, обналичивание денежных средств, за страхование жизни, титула и имущества. Складывая эти показатели, можно увидеть итоговую переплату по ипотечному кредиту.

Сроки кредитования

Длительный срок кредитования кажется более удобным, так как размер ежемесячных выплат небольшой, и можно не переживать, что на работе не выдадут бонус или прибавку.

Однако нужно понимать, что от срока кредитования зависит общая сумма выплат, то есть чем он больше, тем выше процент по кредиту. И, несмотря на низкие ежемесячные выплаты, итоговая сумма переплаты по ипотеке будет значительно выше.

Первоначальный взнос

Он всегда присутствует в ипотечных кредитах, различие лишь в его размере — он может составлять как 10%, так и 50% от стоимости дома с участком.

Нужно учитывать, что сумма первоначального взноса, в большинстве случаев, будет определять кредитную ставку. Чем больше денег вы заплатите сразу, тем меньше придется оплачивать потом.

В качестве первоначального взноса могут выступать не только деньги, но и другое ваше имущество (недвижимость, ценные бумаги и пр.). То есть можно оформлять ипотеку под залог. Об этом мы расскажем ниже.

Досрочное погашение

При оформлении кредитного договора, внимательно читайте условия ипотечной программы, так как у некоторых банков предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение ипотечного кредита.

Почему выгодно гасить кредит досрочно? Все дело в том, что банк в этом случае обязан пересчитать вам ежемесячные аннуитетные платежи. И они станут существенно ниже. Плюс всегда есть вероятность, что через определенное время вы сможете позволить себе купить объект полностью.

Поэтому если есть возможность досрочного погашения кредита, не стоит переплачивать.

Расчет ежемесячного платежа

Большинство ипотечных договоров предусматривают выплату кредита равными суммами в течение всего периода кредитования (аннуитетные платежи). Однако если в договоре указаны различные цифры платежей в месяц, необходимо иметь ввиду, что первые выплаты будут гораздо больше по размеру, зато потом сумма процентных платежей будет уменьшаться.

Какой вариант платежей выбрать — решать вам. В любом случае, стоит внимательно ознакомиться графиком выплат и убедиться, что вы поняли все условия и сделали правильный выбор.

Валюта кредита

Советуем брать кредит в той валюте, в которой вы получаете вашу зарплату. Это избавит вас от столкновения с валютными рисками, связанными с курсовой разницей (резким ростом курса доллара и евро).

Дополнительные расходы

Данные расходы определяются в индивидуальном порядке каждым банком, предоставляющим ипотеку. Лучше выяснить заранее, еще до оформления кредита, величину возможных дополнительных расходов.

Максимальная сумма ипотечного кредита

Сегодня банки готовы предложить множество ипотечных программ для широкого круга заемщиков. Однако, если потребителю достаточно просто получить одобрение на ипотеку, то с суммой этого кредита могут возникнуть проблемы. И ситуации, когда заемщику отказано в достаточной сумме ипотечного кредита — не редкость.

Задавшись целью получить крупный займ, необходимо, в первую очередь, тщательно проанализировать все действующие предложения банков относительно ипотечных кредитов. Это довольно сложно для неподготовленного человека, поэтому рекомендуется обратиться к ипотечному брокеру за консультацией. Такие специалисты постоянно следят за изменениями в кредитных программах и знакомы с особенностями требований различных банков к заемщикам.

Простейший способ увеличения суммы кредита – это предоставление банку хорошего высоколиквидного залога. Самым подходящим для этой цели будет уже имеющаяся в собственности недвижимость. Однако таковой не все располагают.

Следующим действенным способом увеличения суммы возможного кредита может стать привлечение созаемщиков или/и поручителей, с регулярным доходом и хорошей кредитной историей. Для банка максимальная сумма ипотечного кредита – это риск, привлечение дополнительной гарантии сокращает риски банка, а, следовательно, он будет готов предоставить гораздо большую сумму.

При отказе банка выдать кредит необходимой суммы, ввиду недостаточного уровня официального дохода, можно рассказать банку о неофициальных источниках дохода. «Черная» зарплата, доход от сдачи жилья в аренду – все это может быть учтено при принятия решения по кредиту. Однако, так как главным для банка все же остается минимизация риска, не всегда и не все банки готовы учитывать неофициальные доходы.

Отметим, что получить максимальную сумму в ипотеку сегодня реально, и при отказе одного банка не стоит опускать руки. Нужно просто тщательнее подойти к этой проблеме, проанализировать свои возможности по выплатам, либо просто выбрать другой банк.

На какой срок лучше брать ипотеку?

Традиционные сроки ипотечного кредитования могут привести в замешательство даже бывалых покупателей, у которых за плечами не один выплаченный кредит и множество простых потребительских займов. Однако, учитывая стоимость покупаемого объекта, 10 и 20 лет — достаточно удобные сроки в том плане, что большинство людей предпочитают платить небольшие ежемесячные взносы.

Разумеется, всегда есть такая вероятность, что вы можете выплатить ипотеку за год или два, закрыв крупную сделку или получив приличный бонус на работе. Тогда возникают закономерные вопросы: Зачем в таком случае вообще прибегать к кредиту, если можно поднакопить и за те же год-два сделать желаемую покупку? И на какой срок лучше взять ипотеку?

Выгоднее всего брать ипотеку на маленький срок. Однако платежи по таким кредитам настолько большие, что количество таких договоров составляет не больше 1% от всех.

Невелик и процент ипотечных договоров с досрочными погашениями. Со слов специалистов ипотечного кредитования общая доля таких кредитов составляет всего 1-2% от всего рынка ипотеки. И причина этому проста. Несмотря на более выгодные условия, все же очень мало людей могут позволить заработать себе на дом или квартиру в столь малые сроки. А у кого такие возможности есть, тот кредитами и вовсе не интересуется.

Другим, не менее важным условием краткосрочного кредитования, является высокий первоначальный взнос. К примеру, чтобы купить новую, более просторную квартиру или дом, семья может продать старое жилье, а вырученные деньги использовать в качестве первоначального взноса за новую недвижимость.

Однако и эти факторы не гарантируют клиенту кредит сроком меньше, чем на пять лет. И виноваты в этом совсем не банки, а низкий уровень доходов граждан, который не позволяет их кредитовать на короткий срок. Естественно, банки при таких условиях рисковать не станут.

Так на какой срок лучше брать ипотеку? Бывает так, что клиент может погасить кредит за пару-тройку лет, но банк не верит в такие возможности. Не стоит опускать руки, нужно обращаться за помощью к российскому законодательству.

Рассматривая на какой срок брать ипотеку на дом с участком, стоит также учитывать, что выгода есть и в краткосрочных кредитах, и в долгосрочных. В первом варианте имеет место минимальная переплата, а во втором — запас времени для безпроблемного возврата денег. Чересчур ограничивать себя в сроках не стоит.

Скоростная ипотека (с быстрым погашением) популярна и на рынке новостроек. Расплатиться с долгом также можно в любое время и, при этом, не ждать окончания строительства или оформления всех документов. Быстрее всего клиент возвращает долг тогда, когда он уже въехал в новое жилье, а на оплату кредита использовал деньги, вырученные за старое жилье.

Быстро вернуть ипотеку также можно с помощью рассрочки от застройщика новостройки. Рассрочка в данном случае является более выгодным решением, чем банковский кредит.

Чем отличается созаемщик от поручителя?

Иногда всей предоставленной банком суммы недостаточно для покупки недвижимости, и единственное решение — пригласить поручителя или созаемщика. Оба они должны стать солидарно ответственными по кредиту вместе с заемщиком, то есть должны выступить гарантом своевременного погашения кредита.

Однако нужно учитывать, что права и обязанности созаемщиков и поручителей существенно отличаются. Специалисты отмечают, что выбор гаранта может повлиять на особенности погашения и, собственно, величину кредита.

Чтобы понять, чем отличается созаемщик от поручителя, стоит начать с определений понятий в нашем законодательстве.

Поручитель – это гражданин, который обязуется погасить долг заемщика в случае дефолта (невозможности выплаты платежей) последнего. Обычно привлечение его необходимо в двух случаях: если официального дохода клиента недостаточно для оформления кредита на необходимую сумму, либо если стаж заемщика на последнем месте работы невелик.

Поручитель может взять на себя как полную, так и неполную (солидарную) ответственность, ее еще называют частичной (субсидарной). Однако в банковской среде наиболее распространена именно солидарная ответственность, когда банк при первой же просрочке оплаты обращается к поручителю. Субсидарная ответственность предусматривает обращение банка к поручителю только после того, как будет доказана полная неплатежеспособность заемщика.

В случае, если заемщик оказывается в настолько сложной ситуации, что не в силах больше оплачивать кредит, поручитель обязан в любом случае погасить долг по кредиту в полном объеме. Причем никаких прав на имущество, оформленное в кредит, поручитель не имеет. Однако, по факту выплаты всей суммы кредита, к поручителю переходят права кредитора, то есть он сможет взыскать с заемщика возмещение убытков через суд.

Созаемщик, в свою очередь, имеет все те же обязанности и права, как и основной заемщик, то есть выступает в кредитной операции как равноправный участник. Обычно созаемщиков привлекают в том случае, если для получения кредита не хватает собственного дохода.

В целом, для получения ипотечного кредита, можно привлекать до пяти созаемщиков, каждый из которых увеличивает сумму возможного кредита пропорционально своим доходам.

Разобравшись в вопросе: чем отличается созаемщик от поручителя, стоит отметить, что если по кредиту есть и поручитель и созаемщик, то ответственность за его неуплату сначала ложится на второго, а затем на первого.

Что такое ломбардная ипотека?

Многие банки готовы предоставлять ипотеку под залог покупаемой недвижимости, которая выступает гарантом добросовестности клиента и своевременности погашения кредита. Однако также существует несколько иной вид ипотеки, так называемая ломбардная, по условиям которой клиент в залог может предоставить недвижимость, официальным собственником которой он является.

На первый взгляд различие между кредитами, обусловленное разницей залогов, минимально, однако несколько специфических особенностей у ломбардной ипотеки имеется.

Во-первых, ломбардная ипотека – это вариант кредита исключительно для того, кто имеет в собственности недвижимость. Чаще всего такую ипотеку оформляют те покупатели, кто впервые приобретает жилплощадь и не имеет необходимого залога. Однако нужно быть готовым к тому, что банк в любом случае будет проводить собственную экспертизу с целью оценки качества и ликвидности жилья.

О каких требованиях речь? Дом, в котором находится залоговая квартира, должен быть не старше 30-ти лет, находиться не в аварийном состоянии, в нем не должно быть каких-либо пожароопасных материалов (например, деревянные перекрытия). Предлагаемая квартира также будет проходить проверку на предмет пригодности для проживания и отсутствия незаконных перепланировок.

Отдельный вопрос, интересующий сотрудников банка, — юридическая чистота квартиры. В прошлом жилого помещения не должно быть никаких «черных пятен», а все документы удостоверяющие права собственности на данную жилплощадь должны быть в идеальном состоянии. В случае, если в числе собственников квартиры есть недееспособные или несовершеннолетние, необходимо будет обращаться за согласием на предоставления имущества в залог в органы опеки и попечительства.

В принципе, такой вид кредита, как ломбардная ипотека достаточно доступен. Но стоит помнить, что главной целью банка является стабильный ежемесячный доход, а не выгодная продажа квартиры в случае неспособности заемщика погасить кредит, и поэтому в первую очередь будут оцениваться платежные возможности клиента.

Что дает обязательное страхование при ипотеке?

Случившийся в 2008-09 гг экономический кризис показал, что недвижимость — такой же нестабильный рынок, как и любой другой. И тогда многих заемщиков «спасла» страховка — когда страховые компании сами взяли на себя обязательства по выплате ипотечных кредитов.

Тем не менее, сегодня многие российские заемщики считают обязательное страхование по ипотеке лишней «обузой». На самом деле не раз можно было убедиться в том, какая непредсказуемая бывает жизнь: никто ни от чего не застрахован, и случиться может что угодно и с кем угодно.

Возвращаясь к ипотеке и страхованию, имея на руках страховой полис, заемщик может избежать многих проблем. Как показало время, попадая в непредвиденную ситуацию, может оказаться недостаточным отдать залоговое имущество банку.

Подобные ситуации абсолютно невыгодны двум сторонам. Как ни странно, для банка подобные ситуации тоже не в радость. Во-первых, клиент может быть просто не в состоянии погасить накопившийся долг. Во-вторых, финансовые затраты банка на взыскание долга могут превышать саму сумму долга.

Чтобы избежать подобных проблем, намного проще прибегнуть к страхованию финансовых рисков или же ответственности заемщика. Мало того, что со страховкой заемщик может спать спокойно, он также может рассчитывать и на более выгодные условия при получении ипотеки. Зачастую банки предлагают своим клиентам застраховаться у проверенных страховщиков. Таким образом выигрывает каждая сторона сделки.

Страховать ипотечный дом с участком или нет — решать вам. В любом случае, закон — на вашей стороне. И если произошло что-то непредвиденное, вы всегда можете подать иск в суд. В случае выигрыша дела, страховая компания должна будет не только погасить невыплаченную страховую сумму, но и расходы на судебные издержки, которые понес заемщик.

Заключение

Ипотечных программ и банков, их предоставляющих, в России множество, однако везде есть свои нюансы, знание которых обезопасит вас от нежелательных расходов. Поэтому, прежде чем сделать окончательный выбор, обратитесь в несколько банков, серьезно подойдите к вопросу изучения документов, правильно оцените свои финансовые возможности. Только таким образом вы обезопасите себя от всех непредвиденных, и часто неприятных сюрпризов.

Сделки с недвижимостью