Исследование: Как изменяется стоимость участков в зависимости от удаленности от центра Москвы

Оценка стоимости участков всегда актуальна для владельцев недвижимости. Однако сделать это самостоятельно не так-то просто, а иногда вообще невозможно. Например, как правильно оценить участок под офисным зданием в Москве? Или участок, на котором построены объекты капитального строительства различного назначения? Вот почему за помощью в этом вопросе владельцы недвижимости прибегают к услугам профессионалов — оценщиков.

В ходе осуществления профессиональной оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства и земли, для целей переоценки кадастровой стоимости в г. Москве, профессиональные оценщики часто сталкиваются с проблемой выделения рыночной стоимости объекта оценки из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Ввиду того, что рынок купли-продажи земельных участков в столице практически не развит, эксперты-оценщики вынуждены использовать другие методы расчета рыночной стоимости земли и зданий — методу выделения и методу распределения стоимости.

Что такое оценка земли методом выделения?

Метод выделения определяет стоимость земли как разницу между стоимостью единого объекта недвижимости, т. е. земельных участков с улучшениями и рыночной стоимостью замещения улучшений, расположенных на земельных участках, за вычетом их износа и устареваний. Данный способ расчета рыночной стоимости земельных участков основывается на технике остатка для земли.

Оценка с использованием метода выделения включает следующие основные этапы:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка с учетом расположенных на нем улучшений;
2. Определение стоимости замещения или воспроизводство улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Что такое оценка земли методом распределения?

Метод распределения базируется на определении устойчивого соотношения между рыночной стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью возведенных на ней зданий. При этом стоимость продажи объекта недвижимости разделяется на две составные части – стоимость зданий и рыночная стоимость земли.

Для каждого типа функционального использования земли в конкретном месте присутствует устойчивая пропорция между рыночной стоимостью земельного участка и стоимостью сооружений, расположенных на нем.

Сложности оценки и способы их решения

Если использование метода выделения как правило не вызывает у независимых оценщиков и экспертов значительных трудностей, то при подготовке отчета об оценке методом распределения почти всегда появляется проблема расчета соотношения рыночной стоимости земли и рыночной стоимости зданий на участке для каждого определенного объекта оценки.

Обычно в отчетах об оценке для целей снижения кадастровой стоимости используется два варианта расчета искомого соотношения:

1. Использование соотношения рыночной стоимости земельного участка и стоимости недвижимости, расположенной на ней, уже рассчитанного в отчете об оценке кадастровой стоимости. Так, для объектов в Москве сейчас актуален Отчет № 1/2018 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018, подготовленный ГБУ города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
   Результаты расчетов авторов данного отчета об оценке показали, что среднее значение доли стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от этажности объекта недвижимости составляет 14,35-32,16% для объектов офисного назначения. Данные соотношения определены авторами без учета фактора местоположения объектов недвижимости и удаленности от центра города. То есть авторами предполагается, что доля стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости зависит только от этажности объекта капитального строительства и одинакова как в центральной части города, так и на его окраине. Хотя представляется маловероятным, что величина затрат на строительство зданий и прибыль предпринимателя от окраины города к центру нарастает пропорционально росту стоимости участков земли;
2. На основе анализа соотношения КС земли и объектов капитального строительства, расположенных поблизости от оцениваемого объекта и обладающих схожим видом разрешенного использования. Данный способ представляется не лишенным недостатков, т. к. оценщик или эксперт готовит отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости, и вместе с тем применяет данные государственной кадастровой оценки стоимости, которую он же и оспаривает. Кроме того, соотношения стоимости земли и объектов капитального строительства, определенные в рамках кадастровой оценки стоимости, во многих случаях не являются точными.

В связи с вышеизложенным, компанией «Прайм консалтинг» подготовлено исследование определения соотношений стоимости земли и объектов капитального строительства как с учетом этажности объектов капитального строительства, так и с учетом расположения объектов недвижимости относительно центра города Москвы.

Полную версию исследования смотрите по ссылке: https://ocenka-stoimosti.ru/dolya-zemli-v-eon.htm.

Сделки с недвижимостью