Дают ли банки ипотеку на дачи? С какими проблемами можно столкнуться?
Многие российские семьи мечтают иметь свою дачу. Однако для того, чтобы построить ее или купить нужны немалые средства. Сегодня на эти цели, в принципе, можно взять кредит в банке наличными, однако процентные ставки по таким займам довольно высокие. Еще один способ решения проблемы — ипотека. Однако далеко не каждую дачу можно купить в кредит. Так как среди банков есть определенные требования и ограничения.
Так что, ответом на вопрос: «Дают ли банки ипотеку на дачи?» будет да, но с некоторыми условиями. В данной статье мы поговорим об основных проблемах, с которыми сталкиваются ипотечные заемщики загородной недвижимости, а также рассмотрим способы их решения.
Сложно ли взять ипотеку на дачу?
Недвижимость в дачных и коттеджных поселках всегда отличалась от городской. Во-первых, в таких сделках продается, как правило, не только жилье, но и участки. Во-вторых, большинство таких домов сложно стандартизировать: у них различаются проекты, площадь, этажность, планировки, используемые материалы и т. д.
Значительно выше требования к такой недвижимости и у банков. Ведь дача с участком выступает залогом, в случае если заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Банки оценивают дачи как более рисковый актив, нежели городские квартиры и предлагают ипотеку на них по более высоким процентным ставкам.
Возможно поэтому в обществе сложилось мнение, что покупка загородной дачи в кредит — это сложная и муторная процедура, в отличие от приобретения квартиры. И многие покупатели дач просто решили не связываться с такими кредитами.
С другой стороны, экономический кризис вынудил банки искать новые источники развития, и многие приняли решение возобновить кредитные программы для покупки загородного жилья или для его самостоятельного строительства. Застройщики и риэлторы заявляют, что взять ипотеку на дачу сегодня намного проще, чем раньше и объемы ипотечных продаж на загородном рынке уверенно растут. Так ли это на самом деле? Давайте разбираться.
Дачные ипотечные кредиты: виды, условия и ограничения
Купить загородную дачу через ипотечный кредит сегодня можно двумя способами. Первый предусматривает залог другой какой-либо недвижимости, которой уже владеет клиент. Это может быть городская квартира, нежилое помещение, земельный участок и т. п. В этом случае сумма кредита будет ограничена оценкой залогового имущества.
Сценарий второго варианта подразумевает что залогом по ипотеке будет выступать покупаемая дача. В данном случае размер кредита будет ограничен стоимостью приобретаемой дачи, минус обязательный первоначальный взнос.
В любом из вариантов следует быть готовым к тому, что размер процентной ставки будет несколько выше, по сравнению с покупкой квартиры в городе. Как правило ставки по дачной ипотеке, в среднем, на 1-2% выше, чем на квартиры.
Еще один нюанс таких кредитов — более высокие требования по первому взносу. Если для покупки квартиры достаточно 10-15-20% взноса, то для покупки дачи банки завышают планку на 10-20% выше.
Основная причина «предвзятости» банков к будущим дачникам заключается в том, что им зачастую сложно корректно произвести оценку стоимости и ликвидности таких объектов, как дачный дом, что необходимо для правильной оценки рисков выдаваемого кредита.
Другая причина состоит в том, что зачастую дачные дома строятся не по типовым, а по индивидуальным проектам. Это делает невозможным применение стандартных методов для оценки в таких ситуациях.
Третья причина заключается в том, что страховые и оценочные компании могут дать совершенно другую оценку стоимости дачи, отличную от той, что дает банк и озвучил продавец. Для разрешения таких проблем лучше всего иметь дело с такими компаниями, с которыми у банков налажены партнерские деловые отношения.
Плюс многое учитывается при принятии решения о выдаче ипотечного кредита. Важно наличие коммуникаций, местонахождение дома по отношению к МКАД, из какого материала построен дом. Если дом состоит из бетонных блоков или построен из кирпича, больше шансов получить кредит.
Если кредит берется на строительство дачи, крайне важно, чтобы земля, на которой строится дом, была в собственности заемщика, и, чтобы имелось разрешение на индивидуальное строительство при нужном статусе земли поселений. Немаловажно наличие водоемов и расстояние до них, наличие леса, экологическая ситуация в этой местности.
Процесс оценки, как мы видим, очень сложный и требует внимательного и профессионального подхода.
Так что же делать в такой ситуации? Следует выбирать дачу с умом. Дом должен быть построен качественно, и в хорошем месте, то есть иметь высокую ликвидность при возможной перепродаже. И, что немаловажно, он должен быть пригоден для постоянного проживания, а все коммуникации к нему уже должны быть подведены.
Еще одним благоприятным фактором для получения дачного ипотечного кредита является то обстоятельство, что кредитуется покупка дома в коттеджном поселке, где застройщик сам получал кредит в этом же банке. Подробнее об этом расскажем ниже.
Как упростить получение ипотечного кредита на дачу?
Во-первых, как мы уже отметили, выше следует выбирать максимально ликвидный вариант. Практически все банки готовы кредитовать покупку только готовых, капитальных дач, которые подсоединены ко всем инженерным системам и коммуникациям.
Во-вторых, все документы на дачу должны быть правильно оформлены, участок должен быть размежеван и зарегистрирован должным образом в Росреестре.
В третьих, лучше заранее подготовить все справки с работы, подтверждающие вашу платежеспособность. Положить деньги на первоначальный взнос лучше в этом же банке.
Это основные, но далеко не все моменты таких сделок. Учитывая индивидуальность каждой ситуации, заемщика и конкретного частного дома, здесь достаточно сложно вывести какие-либо универсальные правила. Возможно поэтому доля ипотечных сделок составляет не более 20-25% от всего объема рынка купли-продажи дач.
Следует также учитывать, что некоторые банки принципиально не выдают кредиты на дачи, в которых нельзя прописаться. Также на решение банка влияет и дальность расположения недвижимости: чем ближе к городу, тем лучше. Кредитор обращает внимание и на наличие всех необходимых коммуникаций. Границы участка вокруг дома должны иметь четкие границы и очертания, а право собственности оформлено как положено по законодательству.
Еще сложнее будет получить кредит на строительство жилья. Главной проблемой является фактическое отсутствие права собственности на еще несуществующий дом. При покупке квартир такой проблемы не возникает, поскольку заключаются договора долевого участия и экскроу, которые и обеспечивают право собственности. Банки рисковать не хотят, а потому не так охотно кредитуют строительство загородного дома.
Так что же делать, если так хочется построить дачу в ипотеку? Самый простой выход — это выбрать участок в том коттеджном поселке, который строит аккредитированный банком застройщик. Если строить дом в таком поселке, то проблем с кредитом обычно не возникает. Также ипотечный кредит на загородный дом будет значительно проще получить тем, кто имеет в собственности ликвидную недвижимость, которую банк согласится взять в залог.
Сделки с недвижимостью